Του Ανδρέα Ανδρέου
Είναι κάποιες φορές που εκφράζεται η απορία, γιατί ένα ακίνητο σε μια γειτονιά να έχει μια «Χ» τιμή πώλησης και ένα παρόμοιο ακίνητο λίγο πιο κάτω να έχει μια αισθητά μειωμένη ή εναλλακτικά αισθητά αυξημένη τιμή πώλησης. Γιατί άραγε να συμβαίνει αυτό;
Πρώτα να υποδείξουμε τη χρήση του όρου «τιμή πώλησης» σε αντιδιαστολή με τον όρο «αξία», επειδή στην προκειμένη περίπτωση δεν εξετάζουμε το πόσα πιστεύουμε ότι αυτό το ακίνητο θα αποφέρει στην ελεύθερη αγορά αν τεθεί προς πώληση. Δεύτερον, δεν χρησιμοποιούμε τον όρο «ζητούμενη τιμή πώλησης», ο οποίος θα χρησιμοποιούνταν αν κοιτάζαμε το στάδιο όπου ο ιδιοκτήτης/ πωλητής προχωρούσε στο να διαθέσει το ακίνητο για πώληση καθορίζοντας ένα νούμερο που πιστεύει πως θα μπορούσε να εξασφαλίσει. Μιλάμε προφανώς για την πραγματική τιμή που εξασφάλισε το ακίνητο όταν πουλήθηκε πριν από λίγο.
Στον καθορισμό της τιμής πώλησης του ακινήτου υπάρχουν αντικειμενικοί και υποκειμενικοί παράγοντες που παίζουν τον ρόλο τους –είτε αυτός είναι μεγάλος ή μικρός– και οι δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης θα βρουν το ισοζύγιό τους, χωρίς καμία αμφιβολία. Την ίδια βεβαιότητα πρέπει να εκφράζουμε πως η όποια σύγκριση δεν μπορεί να είναι επιδερμική, αλλά ουσιαστική.
Ας πάρουμε το απλουστευμένο παράδειγμα ενός διαμερίσματος εμβαδού 85 τ.μ. που πουλήθηκε για €200.000, ενώ ένα άλλο επίσης 85 τ.μ. στο διπλανό οικοδομικό τετράγωνο πουλήθηκε για €270.000. Τι έγινε και υπάρχει αυτή η διαφορά του 35%;
Στην προσπάθεια να απαντήσουμε τη σπαζοκεφαλιά, καλό είναι να αντλήσουμε γνώση και από το πιο κάτω παράδειγμα:
Μέσα σε μια τάξη μαθητών, ο μέσος όρος του ύψους τους ανέρχεται στο 1,5μ. Αν ήταν να προσθέσω ακόμη έναν μαθητή, τι ύψος χρειάζεται να έχει για να αυξηθεί ο μέσος όρος ύψους των μαθητών στην τάξη; Η απάντηση είναι πως αυτός ο νέος μαθητής θα πρέπει να έχει ύψος μεγαλύτερο του 1,5μ. Αν έχει ύψος 1,5μ. ο μέσος όρος θα παραμείνει στο 1,5μ. και αν έχει μικρότερο ύψος από το 1,5μ. τότε ο νέος μέσος όρος θα μειωθεί.
Μπορεί να μην είναι άμεσα εμφανές, αλλά κάτι παρόμοιο ισχύει και στην περίπτωση των δύο διαμερισμάτων. Εκεί στη γειτονιά που συζητάμε υπάρχει ένας μέσος όρος πώλησης διαμερισμάτων που μπορεί να αντικατοπτρίζει καλύτερα τη μια ή την άλλη περίπτωση ή μπορεί να είναι μια ενδιάμεση κατάσταση. Αν έχουμε μόνο αυτές τις δύο πωλήσεις, τότε ο μέσος όρος τους είναι €235.000. Αν είχαμε δέκα πωλήσεις των €270.000 και μηδέν των €200.000, τότε ο μέσος όρος θα ήταν €270.000, ενώ στο άλλο άκρο αν είχαμε πέντε πωλήσεις των €200.000 και μηδέν των €270.000, τότε ξεκάθαρα ο μέσος όρος θα ήταν €200.000.
Σε μια ενεργή αγορά όπως έχουμε αυτή την περίοδο είναι λογικά αναμενόμενο να μην έχουμε μόνο δύο πωλήσεις αλλά πολύ περισσότερες. Συνεπώς ο μέσος όρος καθορίζεται από πιο πολυσύνθετα προϊόντα. Επιπλέον, όσα διαμερίσματα πωλούνται σε πιο ακριβές τιμές από τον μέσο όρο είναι λογικό να αναμένουμε πως προσφέρουν περισσότερα από τον μέσο όρο, ενώ αυτά που πωλούνται χαμηλότερα από τον μέσο όρο, λογικά προσφέρουν λιγότερα από τον μέσο όρο. Μιας και είμαστε εδώ, να αναφέρουμε πως η σημασία του μέσου όρου προφανώς και εξαντλείται σε αναλύσεις και όχι σε κάτι πιο ουσιαστικό.
Αναφερθήκαμε προηγουμένως σε αντικειμενικά και υποκειμενικά κριτήρια που παίζουν τον ρόλο τους στον καθορισμό των τιμών. Αντικειμενικά κριτήρια είναι παράγοντες όπως τα τετραγωνικά εσωτερικού χώρου, βεραντών, σε ποιο όροφο βρίσκεται, ποιος ο προσανατολισμός του, πόσο εύκολο είναι το μπες και βγες στο πάρκινγκ του, τι μέγεθος είναι η αποθήκη του, τι υλικά τελειώματος χρησιμοποιήθηκαν, αν περιλαμβάνονται κλιματιστικά/ θέρμανση κ.λπ.
Τα υποκειμενικά μπορεί να παίζουν σημαντικότερο ρόλο. Μιλά στην ψυχή μου το κτήριο – η αρχιτεκτονική προσέγγιση που ακολουθήθηκε; Τι βαθμούς ελευθερίας φαίνεται να είχε ο αρχιτέκτονας κρίνοντας από άλλα έργα του; Ποιος είναι αυτός που μου πουλά; Έχει το layout που θέλω αυτό το διαμέρισμα; Το βρίσκω λειτουργικό στα δικά μου μέτρα; Βλέπω να εκπέμπει μια σοβαρή δόση προβληματισμού πίσω από τον σχεδιασμό του και την επιλογή των υλικών ή μήπως ακολουθήθηκε μια πεπατημένη συνταγή που ενδεχομένως να δούλεψε στο παρελθόν; Πώς κρίνω το επίπεδο κατασκευαστικής επιμέλειας που ακολουθήθηκε από το επίπεδο του ισογείου μέχρι την οροφή και μέσα στον χώρο του διαμερίσματος που μου προσφέρεται; Και τόσα μα τόσα άλλα…
Όσο αυξάνονται οι βαθμοί διαφοροποίησης τόσο αυξάνεται και η διαφορά από τον μέσο όρο. Φυσικά υπάρχει πάντα το ανώτατο όριο πέραν του οποίου αυξάνεται ο κίνδυνος να βρίσκεται το προϊόν εκτός αγοράς για τη συγκεκριμένη περιοχή και να μένει απούλητο ή να απαιτείται έκπτωση για να φύγει. Το ίδιο φυσικά ισχύει και από την άλλη πλευρά. Το να προσφέρεις κάτι που είναι κάτω του μέσου όρου έστω και αν η περιοχή είναι καλή, αυξάνεις το ρίσκο να αναγκαστείς να το πουλήσεις κάτω του (χαμηλού) κόστους σου απλά για να κόψεις τη ζημιά σου.
Άρα υπάρχουν πολλοί λόγοι που καθορίζουν τις τιμές, και η όποια διαφορά μεταξύ τους μόνο αδικαιολόγητη δεν μπορεί να χαρακτηριστεί. Πάντα υπάρχουν τα αίτια, κρυφά ή φανερά.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors
